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[부동산 이야기] 유대인의 부동산 투자

고급주택에 유난히 많이 모여 사는 유대인들은 미국 100대 기업의 40%를 소유할 정도로 사회 전체에서 막강한 힘을 자랑한다. 그리고 미국의 유대인 중엔 노벨상 수상자만 180여명에 이른다고 한다. 좋은 머리와 부단한 노력으로 사회적으로 성공하고, 부를 이룬 그들은 부동산 투자가 재산을 늘리는 최고의 방법임을 알고 있다. 특히 유대인들은 2차 세계대전이 끝나고 미국으로 대거 이주하면서 본격적인 부동산 투자에 집중했다고 한다. 그리고 우리 한인들도 경제력 신장과 부를 이루는 것에 대한 관심이 높아서, 주택은 물론이고 상업용 건물이나 창고, 토지 등 부동산 쪽으로 투자하는 경우가 점점 많아지고 있다. ‘가난한 자가 부자가 되는 확실한 길은 부동산 투자’라는 말이 불변의 진리라는 것을 아는 부지런한 우리 동포들의 부동산 투자 열기도 만만치 않다. 그러나 안타깝게도 경험과 자본력이 부족한 동포들의 부동산 투자 실패담도 많이 듣게 된다. 그러면 긍정적이든 부정적이든 여러 면에서 우리 민족과 유사하고 미국의 정치, 경제는 물론이고 문화에까지 막대한 영향력을 가지고 있는 유대인들은 이 어려움을 어떻게 이겨내고 있을까 궁금해진다. 어떻게 유대인들은 미국에서 이렇게 거대한 부를 이룰 수 있었을까? 셰익스피어의 ‘베니스의 상인’에서 나오는 수전노 샤일록처럼 유대인들의 상술이 악의 상징으로 묘사되기도 하지만, 나쁜 점보다는 배울 점이 더 많다. 우선 이들은 탈무드의 영향으로 이윤추구를 긍정적으로 생각하고 저축이 몸에 배어 있으며, 돈이 있어도 검소하게 생활한다. 특별히 선민사상을 가지고 있어 성공하려는 욕구가 강하고 지식과 2세 교육을 중요하게 여겼다. 그리고 전통적으로 동족에게 이자를 받고 돈을 꾸어주는 것을 금하는 유대의 법 때문에 크게 성공한 유대인들은 많은 경우 무이자로 동족에게 돈을 빌려주기도 했다. 그리고 무엇보다 그들은 ‘자식에게 물고기를 주기보다는 물고기 잡는 법을 가르친다’는 탈무드의 격언을 철저히 지키려 한다. 어떤 여건에서도 자기의 생각이 확실하여야 살아남고 발전할 수 있다고 믿는다. 부동산 투자에서도 마찬가지다. 누가 봐도 좋게 보이는 그럴듯하지만, 경쟁에 따른 프리미엄이 붙어서 높은 가격이 된 것은 매입하지 않으며 자신의 투자 안목을 길러 세태에 휩쓸리는 우를 범하지 않는다고 한다. 즉, 부동산 투자에도 운을 바라기보다는 자신만의 가치관을 가지고 종합적 분석을 통해 잠재가치를 판단하고 추진하면 그 안에 성공이 있다고 본다는 것이다. 또한 세계 최고의 상인인 유대인들이 부동산에 투자하는 이유는 ‘돈이 되기 때문’이란 주장에 누구나 공감할 것이다. 그리고 우리 한인들과 마찬가지로 유대인들도 부동산에 대한 애착이 강하다고 한다. 그 이유는 전란이나 경제 불황을 자주 경험했기 때문이라는 것도 우리와 비슷하다. 어쨌든 혼란에 처한 사회에서 살 거나 미국 같은 이민이 꾸준하게 늘고 있는 사회에서는 부동산 투자가 재산 증식에 최고의 방법이라고 그들의 자손들에게 주입하고 교육하는 것을 우리도 귀담아들어야 한다. 그리고 유대인들은 부동산의 호경기에는 물론이고 불경기와 가격 하락 시기에도, 당시 상황에 따라 마땅한 투자 물건 찾기에 열심이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 유대인 부동산 투자가 투자 안목 투자 물건

[부동산 가이드] 연령대별 부동산 투자

어릴 적에는 별 관심이 없던 부동산 투자가 취직을 하고 직장을 다니고 주위 사람들과 이야기하며 자연스럽게 관심이 생기기 시작한다. 주위에 부모의 도움으로 집을 샀다는 친구가 생기면 주택을 사기 이른 나이고 아파트가 편하다고 말하면서도 얼마에 샀는지 궁금해진다. 부동산의 관심은 나잇대별로 조금씩 다르다. 20대 경우 부동산 구매에 관심이 많이 없는 시기다. 직장을 다니기 시작하고 2~3년 정도가 지나면 부모님의 등쌀에 부동산 매물을 보기 시작한다. 주로 싱글인 20대들은 돈을 잘 버는 경우도 많지만, 그만큼 세금 보고도 많이 하기 때문에 저축을 잘하지 못하고, 버는 만큼 다 써 버리는 경우들이 많다. 이를 걱정하는 부모님의 성화에 못 이겨 부동산을 찾게 된다. 이들은 대부분 비싸더라도 컨디션이 좋은 집을 좋아한다. 부모님은 앞으로 10~20년을 보고 고르라고 하지만 본인들이 원하는 취향이 있기 때문에 리모델링을 한 집도 돈을 들여서 다시 고치는 경우들도 많다. 이들은 오래된 하우스나 인컴 유닛보다 콘도를 좋아한다. 부모님이 찾아준 부동산이 맘에 들면 사고, 맘에 들지 않으면 알아서 하겠다는 경우가 많다. 30대는 배우자가 생기는 시기다. 자녀도 낳으면서 아이들이 뛰어놀 수 있는 마당이 있는 하우스에 관심을 갖는다. 자녀를 위해 무리를 해서 좋은 학군을 찾아 나선다. 이때부터 아빠들은 아내와 자녀의 결정을 우선순위로 두게 된다. 40대에 들어서면 자녀들의 편안함을 많이 고려하게 된다. 좋은 고등학교를 리뷰하고, 도보거리가 가능한지도 알아보고, 사립 학교들도 찾게 된다. 렌트용 부동산도 학교가 근처에 있으면 인기가 더 좋다. 자녀들이 운동하거나 특별활동을 할 수 있는 동네와 부동산에 관심을 가진다. 50대가 되면 자녀들이 하나둘 대학에 가거나 졸업을 하는 시기이다. 집 사이즈를 늘리기보다는 조금씩 줄이는 사람들이 생긴다. 자녀들이 집을 떠나는 시기이기 때문에 다운사이징을 선택하고, 무리하지 않을 수 있는 매물을 찾게 된다. 60대가 되면 자녀들은 완전히 독립하는 시기다. 이때는 은퇴를 생각하는 시기이기도 하다. 병원과 마켓 식당들이 가까이 있어서 나중에 운전하지 않아도 편안한 콘도 등을 찾게 된다. 전원생활을 원해서 한인타운에서 아주 먼 시골 쪽으로 이주하는 경우도 많이 있으나 결국엔 병원이나 음식 등으로 한인타운으로 돌아오는 경우들이 많기 때문에 은퇴 후에도 평생 생활하던 지역을 떠나는 것은 좋은 선택이 아님을 잊지 말자. 70대가 되면 복잡하지 않은 단층을 선호한다. 시니어 단지도 좋고, 식구들과 멀지 않은 지역의 매물을 보는 것이 좋다. 손이 많이 가지 않는 새 콘도들을 사는 것도 현명한 방법이다. 모든 부동산 구매 시 가격이 오르는 것도 중요하다. 하지만 가장 중요한 것은 하루하루 내가 평안하고 행복한 것이 제일 우선임을 잊지 말자. 마음이 평안해야 몸도 편안하고, 내가 행복해야 내 주위가 모두 행복해진다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 연령대별 부동산 연령대별 부동산 부동산 투자가 부동산 매물

[부동산 이야기] 투자 부동산의 용어

주택은 물론이고 상업용 건물이나 창고, 토지 등 부동산 쪽으로 투자하는 한인들이 점점 많아지고 있다. 그러나 부동산 투자에 관심이 있는 분들을 만나 보면 전문가 이상으로 관련 지식을 갖고 있는 경우도 있었지만, 부동산 투자에 전혀 문외한인 채로 투자를 생각하는 사람도 자주 보인다. 오늘은 임대아파트에 투자하기 전에 알아야 할 기본 상식과 용어에 대하여 알아보자. 여느 부동산 투자와 마찬가지로 아파트도 가격 상승과 매월 고정적인 현금 수입이 보장되어야만 투자한 보람도 생긴다. 먼저 구매하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 임대 수입, 융자를 했을 때 월 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 예상 비용 등을 정확히 알아야 한다. 아파트를 비롯해 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 필요한 용어는 다음과 같다. 우선 1년의 총수입을 계산할 때, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 주차장이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입(Annual Gross Income)이 정해진다. 여기에 1년 동안 생기는 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목에는 재산세, 보험료, 수도세, 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 공실률(Vacancy Rate)도 있다. 1년 내내 아파트가 꽉 차 있어도 공실률을 3% 정도 잡아야 한다. 이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다. 그리고 은행 융자로 아파트를 살 때 이 순수입에서 페이먼트를 하고나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로우(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로우가 은행 예금 이자보다 많이 높아야 바람직한 투자라고 할 것이다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다. 부동산 투자에 관심을 가지다 보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 된다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자 대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수익이 12만 달러 나오는 부동산이 300만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 4%이다. GRM(Gross Rent Multiplication)이란 연 총수입에 비례한 배수를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교 할때 종종 사용한다. 부동산의 가격을 1년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 160만 달러짜리 아파트에서 들어오는 1년동안의 임대수입이 10만 달러이라면 그 매물의 GRM은 16이 되는 것이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자가 상업용 부동산 렌트 수입

방시혁 대저택 매입, 한국 큰손들 관심

한국에서 자산 300억 원 이상 가진 고액자산가들 사이에서 미국 부동산 투자가 인기다. 수백억 원의 자산가들뿐만 아니라 소위 말하는 강남 아줌마들도 미국 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 한국 자산가들이 해외부동산에 주목하고 있는 이유는 부동산 및 세금 규제 강화 영향이 크다. 호텔급 편의시설을 갖춘 해외 저택에서 럭셔리한 삶을 누리려는 심리도 있지만 자산 배분, 상속, 증여, 수익률 등 재산 관리 및 투자가 더 크다. 특히 300억 원 이상 한국 자산가들은 상속세, 증여세 등이 강화되자 해외부동산 투자에 대한 관심이 늘었다. 해외 주택은 세법상 주택 수에 포함되지 않는다. 특히 미국 경우 취득세, 종합부동산세가 없고 보유세는 재산세뿐이다. 그동안 해외 부동산 투자는 자금력을 갖춘 기관 투자자들의 영역으로 여겨졌다. 개인 투자자는 리츠, 펀드 등을 통해 간접 투자를 주로 했다. 지난 10여 년 사이 한국 연예계 거물들이 특히 LA를 중심으로 대저택과 상업용부동산을 구입하면서 강남의 고액자산가들 사이 미국 부동산 투자에 대한 관심이 급증하고 있다. 최근 강남부자들 사이에서 LA부동산 투자에 대한 관심이 더욱 급증한 데는 그룹 방탄소년단(BTS)의 ‘아버지’로 불리는 방시혁 하이브 의장의 LA저택구입 영향이 크다. 방시혁 의장은 부촌인 벨에어에 2600만 달러가 넘는 고급 맨션을 매입했다. 방의장은 코미디언 트레버 노아 소유의 맨션을 2640만 달러에 사들였다. 노아는 2020년 말, 건축가인 마크 리오스가 2017년 완공한 저택을 2750만 달러에 사서 1년간 거주 후 판매했다. 이 대저택은 지상 3층 규모로 6개의 침실과 9개의 욕실을 갖췄다. 또 도서관, 체육관, 라운지, 와인룸, 인피니티 풀과 사우나, 마사지 시설, 옥상 테라스 등 5성급 호텔을 방불케 한다. 또 2년 전에는 정용진 신세계그룹 부회장의 베벌리힐스 저택 구입이 미국 부동산업계에서 주목을 받았다. 정 부회장이 1920만 달러에 구입한 베벌리힐스 플래츠에 위치한 고급 주택은 6개 침실과 10개 욕실이 있는 대저택으로 영화관, 체육관, 수영장, 스파, 사우나, 와인저장고 등 편의시설과 6대 지하 주차장이 화제가 됐다. 정 부회장은 현재 LA에서 고급 식료품점과 수퍼마켓을 결합한 형태의 PK마켓 미국 1호점 진출을 준비하고 있다. 이마트는 2018년 미국 현지 유통기업 ‘굿푸드 홀딩스’를 인수하며 미국 시장에 진출했다. SM엔터테인먼트 설립자인 이수만 전 총괄 프로듀서도 미국에 저택, 콘도, 와이너리 등을 보유하고 있다. 그는 2021년 베벌리힐스의 콘도를 240만 달러에 매입했고 지난해 LA다운타운 고급 콘도를 775만 달러에 매입하는 등 1000만 달러 이상을 미국 부동산에 투자했다. 또 LA한인타운 6가와 옥스포드에 있는 건물과 2017년 구입한 말리부 저택도 보유 중이다. 이 회장의 미국 부동산은 테메큘라 와이너리로 확장됐다. 부동산 업계에 따르면 한국 연예인 거물들의 해외부동산 투자에 고액자산가들의 관심이 집중되면서 한국에 해외 부동산 투자자문업체가 등장해 해외 부동산에 대한 접근성이 크게 향상됐다. 해외부동산 투자자문업체는 매물 소개부터 계약 사후관리까지 전 과정 서비스를 제공한다. 한 업계 관계자들은 “실제 해외투자에 나서기 위해선 나라마다 세제와 법이 다르다 보니 검토해야 할 사항이 많다”고 강조했다. 이은영 기자미국 대저택 해외부동산 투자 부동산 투자가 la부동산 투자

[부동산 이야기] 부동산 투자 상식

우리 한인들도 경제력 신장과 부를 이루는 것에 대한 관심이 높아서 주택은 물론이고 상업용 건물이나 창고, 토지 등 부동산 쪽으로 투자하는 경우가 점점 많아지고 있다. 오늘은 임대아파트에 투자하기 전에 알아야 할 기본 상식과 용어에 대하여 알아보자. 먼저 구매하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 월모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 따져봐야 하고 정확히 알아야 한다. 우선 일 년의 총수입을 계산할 때, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 정해진 렌트와는 별도로 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입(Annual Gross Income)이 정해진다. 그리고 일 년 동안에 생기는 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목에는 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나오며, 이때 잊지 말아야 할 것이 공실률(Vacancy Rate)이다. 일 년 내내 아파트가 꽉 차있어도 공실률을 3% 정도 잡아야 한다. 이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다. 그리고 은행융자로 아파트를 살 때 이 순수입에서 페이먼트를 하고 나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로어(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로어가 은행 예금이자보다 매우 높아야 바람직한 투자라고 할 것이다. 요즘같이 은행 이자가 낮을 때는 상대적으로 이 캐시 플로우가 좋게 나올 수 있다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다. 부동산 투자에 관심을 가지다 보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는 데, 일반적으로 캡은 배수(Gross Rent Multiplication, GRM)와 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수익이 12만 달러(월 1만 달러)가 나오는 부동산이 300만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 4%이다. 그리고 GRM이란 부동산의 가격을 일 년 렌트수입으로 나눈 숫자다. 즉 160만 달러짜리 아파트에서 들어오는 일 년동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은 16이 되는 것이다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE 부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자가 기본 상식 캐시 플로어

[부동산 투자] 상업용부동산 구입조건

성공적 부동산투자는 적은 돈으로 시작되는 경우가 대부분이다. 물론 큰돈을 가지고 시작하는 사람들도 있지만, 많은 성공한 투자자들은 적은 돈을 아껴서 다운 페이먼트를 할 수 있는 종잣돈을 만들어 작은 부동산을 장만하는 것으로 시작한다. 그러므로 부동산에 투자를 하려면 큰 돈이 있어야 한다는 생각은 옳지 않다. 본인이 가지고 있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위 환경 등 지역 정보들을 부지런히 알아보고, 만약을 대비하여 모든 위험요소들을 철저하게 살펴본 후에 투자를 하는 것이 중요하다. 성공하는 부동산 투자의 또 다른 조건은 무조건 발로 뛰는 것이다. 부동산 투자를 시작할 때는 부동산 정책이나 흐름에 대해서 잘 알아야 하지만, 더 중요한 것이 현장을 파악하는 것이다. 혹시 경험부족으로 모르는 것이 있어도 직접 현장에 가서 하나 하나 조사를 하다보면 실전 경험이 쌓이고 이것이 모여 성공적인 투자의 중요한 요소가 되어 성공한 부동산 투자자가 되기 시작하는 것이다. 즉 부동산 투자는 이론보다는 현장 경험이 더 중요한 성공요소가 된다. 현장을 발로 뛰지않는 성공한 부동산 투자가는 세상에 없다는 것을 꼭 명심해야 한다. 그리고 성공하는 부동산 투자는 현재의 부동산 경기도 중요하지만 앞으로의 매물의 투자 가치를 볼 줄 알아야 한다. 지금보다는 앞으로 3년 혹은 5년 후의 미래가치를 신중하게 알아보고 확신이 생긴 후에는 과감히 투자를 해야 한다. 부동산시장엔 항상 주기가 있어서 현재 부동산시장이 좋지 않아도 당장의 이익에만 급급하지 말고 철저한 투자 분석과 미래에 어떤 가치가 창출될 것인가를 판단해서 절대 놓치지 않고 그 기회를 잡아야 한다. 그리고 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 성공적인 부동산 투자의 중요한 조건은 역시 위치(Location)가 뛰어난 곳에 투자하는 것이다. 보통 상가등의 상업용부동산은 거주지에서 가까워 수요자들의 접근성이 좋아야 한다. 그래야 수요가 많아서 가격의 상승 폭이 크고, 상대적으로 여러 가지 위험부담률도 낮아 질 수 있기 때문이다. 그런 이유로 도시 중심에서 가까운 위치일수록 가격이 높게 형성되는 것이 일반적이다. 한편 상업용 건물의 입지조건은 교통도 좋아야 하고 상가가 위치해 있는 상권과 입주자가 운영하고 있는 비즈니스 성격이 적합한가도 고려해야 한다. 즉 세입자가 비즈니스를 잘 운영해서 건물주에게 렌트비를 잘 낼 수 있는지를 알기 위하여 상가 주변 주민들의 성향분석이 필요하다. 상가를 중심으로 반경 1마일 내지 넓게는 5마일 이내의 인구분포도와 수입수준, 연령 분포, 직업 분포, 교육수준, 주거환경 상태 등을 조사하여 이에 맞는 비즈니스를 운영하는 세입자들로 구성되어 있는지를 확인해야 한다. 이는 대형 쇼핑센터는 물론이고 중소형 크기의 상가 구입에도 매우 중요한 요소이다. 끝으로 꼭 염두에 두어야 할 것이 상가에서 비즈니스를 하고 있는 세입자들을 효율적으로 관리하는 것이다. 혹시 상가의 위치가 조금 안 좋아도 많은 고객을 끌 수 있는 업종의 세입자를 유치할 수 있다면 상권과 상관없이 상가를 번영시킬 수 있기때문이다. ▶문의:(818)497-8949부동산 투자 상업용부동산 구입조건 부동산 투자가 성공적 부동산투자 부동산 투자자

[부동산 투자] 투자 부동산의 세금혜택

요즘은 한인사회의 성장과 인식의 변화로 부동산의 거래 건수가 많이 늘었다. 특히 투자 부동산 규모가 대단히 커졌다. 부동산에 투자하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 언제나 그렇지는 않지만 대부분의 투자자들이 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있다. 투자 부동산 거래가 끊이지 않는 이유다. 한편 대부분의 부동산 투자가는 다음의 세 가지를 잘 활용해 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다. 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고 자신이 가지고 있는 돈의 2~3배가 넘는 투자를 하는 ‘지렛대(Leverage)’ 효과이다. 그 다음 부동산을 소유하는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세 할 수 있다. 마지막으로 ‘1031교환(Exchange)’이다. 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다. 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않아도 된다. 이를 연기해가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다. 예를 들면 10년 전에 50만 달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5000달러에 산 후 올해 150만 달러에 팔았다고 해보자. 매매 차익 100만 달러에 대한 양도세와 그동안 감가상각을 통해 매년 1만 달러 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급적용하여 10만달 러가 추가 소득으로 간주된다. 합계 110만 달러의 매매 이득에 대한 양도세를 내야 한다. 그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 ‘1031교환(Exchange)’이다. 즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식할 좋은 방법이다. 1031교환은 부동산 경기를 활성화하기 위한 방편으로 도입됐다. 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해 시작되었다. 또한 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 부동산 교환이지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다. 하지만 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째 새로 구입하는 부동산의 가격이 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 한다. 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 한다. 둘째 구매 기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 매입할 부동산을 선정해야 한다. 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안된다. 끝으로 교환대상, 즉 구입하려는 부동산의 융자 금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 한다. 즉 부동산을 팔고 더 큰 부동산에 재투자하면 양도소득에 대한 세금이 유예되는 것이다. 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 더 큰 부동산에 재투자를 할 수 있게 되는 것이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 세금혜택 부동산 부동산 투자가 투자 부동산 상업용 부동산

[부동산 가이드] 부동산 구입

미국에서 부동산을 사기 원하는 경우, 적은 다운페이로도 구입이 가능하기 때문에 일정한 월급을 받고 크레딧을 꼼꼼히 쌓는다면 불가능한 일은 아니다. 또한 부동산 구입 후 시간이 지나면 가격 상승으로 인해 재산이 늘어날 뿐만 아니라 이를 담보로 또 다른 부동산을 구입할 수도 있고, 은퇴 후에도 노후자금에 큰 도움을 준다. 부동산에는 손쉬운 콘도나, 단독주택, 아파트, 상업용 상가, 오피스건물, 호텔, 공장 등 다양한 종류가 있다. 그렇다면 나는 어떤 부동산 투자가 적당할까? 콘도는 간편하다. 파킹과 시큐리티 시설이 잘 되어있고 기본적인 유지는 관리비(HOA) 안에 포함되어 있다. 집 안을 제외한 콘도 전체의 보험, 수리비, 청소비, 쓰레기 처리비 등이 포함되어 있어 따로 신경 쓰지 않아도 된다. 물값 포함은 콘도마다 다르다. 보통 2~4유닛은 레지덴셜로 일반 주택과 동일하게 취급된다. 주인이 한 유닛을 거주하고 다른 유닛에서 렌트비를 받는다면 모기지 페이먼트의 부담을 덜 수 있다. 투자용으로 구입할 경우 한 세대가 사는 것 보다는 여러 세대에 렌트비를 받을 수 있다. 하지만 각각 테넌트가 다르기 때문에 테넌트와의 문제들도 고려해야 한다. 처음 투자하는 경우 세대수가 많은 아파트보다는 유닛 수가 작은 것부터 시작을 권하고, 나중에 관리에 자신이 생긴다면 유닛이 많은 아파트 투자도 가능하다. 앞마당, 뒷마당이 있는 단독주택은 LA시 경우 R1인 싱글 패밀리도 주거용 보조 유닛(ADU)으로 더 지을 수 있고, SB9으로 단독주택에서 4유닛까지 지을 수도 있기 때문에 땅이 넓은 집을 찾는다. 새로 집을 짓는다는 것은 여러 가지 시행착오를 겪을 수 있으므로 무조건 쉽다고 볼 수만은 없다. 경험이 있는 바이어라면 여러 가지 포텐셜이 있으나 넓기만 하고 관리가 안 되는 것보다는 뒷마당이 넓지 않아도 파킹 문제가 없는 적당한 비율의 정원도 현명한 선택이다. 지역(Location)을 잘 선택하는 것이 뒷마당보다 더 중요할 수도 있다. 쇼핑몰 경우, 식당 장비를 갖춘 레스토랑이나 코인라운드리 등 앵커 테넌트가 있는 경우도 좋고, 정부가 부동산을 렌트하고 있다면 유명 프렌차이즈가 테넌트인 경우도 부동산 가치에 영향을 준다. 상업용 부동산 구입을 원하면 무조건 친구나 지인의 말을 듣기보다는 부동산 전문가와 의논해야 한다. 본인 비즈니스와 관련된 부동산을 구입하면 선택에 도움이 될 수 있다. 웨어하우스를 구입 경우 의류업이라면 컨테이너 사이즈 등을 고려하고, 식품업에 관계되었다면 냉동시설 등과 장비, 교통 등도 고려해 선택하면 시행착오를 줄일 수 있다. 주택 관리 및 인테리어 감각이 있다면 내 집이 없더라도 수리하는 낡은 집을 구입해 리모델링해 렌트 수입을 만들 수 있다. 경험이 없다면 시행착오를 겪을 수 있으니 주의해야 한다. 부동산 구입은 내가 거주하지 않아도 렌트비 수익을 볼 수 있기 때문에 관망만 하기보다는 적당한 시기를 결정하는 것이 중요하다. 비싸고 멋진 집이 아니라도 무리하지 않고 적절한 투자를 한다면 지금 보다는 몇 년 후 몇십 년 후 웃을 수 있다. ▶문의: (213)379-3886 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 부동산 구입 부동산 투자가 상업용 부동산